ДОГОВІР НАЙМУ ЖИТЛА В УКРАЇНІ ТА НІМЕЧЧИНІ: ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ

Анотація

У статті вперше досліджено поняття загальних положень про договір найму (оренди) житла за законодавством Україні та Німеччини. Доведено, що договір у країнах посідає власне місце серед інших цивільно-правових договорів. Предмет договору зумовлює його правове регулювання. Встановлено чотири конститутивні ознаки договору. Обґрунтовано, що він за юридичною природою є взаємно зобов’язальним. Доведено, що договір найму житла є відмінним від договору найму майна за результатом – задоволення потреби у житлі. Визначено відмінність найму житла від споживчого та комерційного договорів. Обґрунтовано, що за своєю характеристикою цей договір є: взаємним, оплатним та соціальним. Встановлено наявність чотирьох елементів договору найму (оренди) житла, які мають свій зміст. Коло користувачів є ширшим, ніж взагалі у майновому наймі. Факт проживання особи означає право користуватися, чого немає в інших суміжних договорах. Під час вирішення спору за договором найму житла суд враховує не лише національне законодавство, але й міжнародні акти про права людини. Встановлено, що під час захисту прав наймача слід виходити зі свого суб’єктивного права користування житлом. Доведено, що у ЄС найм житла не врегульовано. Сьогодні це регламентується окремо у країнах. За НЦУ відносини є різновидом договору найму, діють загальні положення з найму житла. Вони логічні та прагматичні щодо захисту наймача, який є вразливою стороною. По-перше, наймач має гарантії. По-друге, діє універсальне положення на захист його прав: те, що суперечить окремим положенням і вчиняється на шкоду наймача, є недійсним. Червоною лінією загальних положень є правило щодо захисту наймача. В інших видах найму такого немає. У Гл. 59 ЦК України бракує подібних загальних положень, де можна було б передбачити додатково способи захисту наймача. Заслуговує на увагу методика захисту. Надалі слід розглянути зміст договору найму (оренди) житла за цивільним законодавством України та законодавством Німеччини.